基层法院涉小产权房案件审理中存在的现实困难

 　　近年来，S省D县法院审理涉及小产权房案件案件随着新形势呈现出了新的问题，小产权房未经依法征地、规划、审批等程序而建造销售，不能办理相关的房屋权属登记，其产权权能是不完整的。由于法律对涉及小产权房纠纷的处理并无明确规定，造成此类案件审理困难。

　　一是涉所有权确认案件理不一致。根据 2011 年全国民事审判工作会议纪要，小产权房确权案件法院不予受理，部分原告则以“请求确认房屋出资份额”为由诉至法院以达到间接确权的目的，对此有的法院认为确定出资份额与房屋确权不同，可以受理并只就其出资份额进行认定;而有的法院则认为确认出资份额客观上存在房屋确权的效果，应不予受理。

　　二是涉财产分割案件审理不统一。对离婚财产纠纷和继承纠纷案件，实践中当事人请求对小产权房进行分割的，有的法官主张暂不对小产权房进行处理，待其产权初始登记完成后，再另行起诉处理;有的法官则主张将其与其他财产一同进行分割，但不判决“房屋归某某所有”，而只是判决“房屋归某某使用”并支付给另一方相应的对价款，这造成了同案不同判。

　　三是涉买卖合同纠纷相关规定冲突。对小产权房买卖合同纠纷，审理中多以物权法和合同法的规定为依据，但两部法律的具体规定存在冲突，造成适用困难。《物权法》第 15 条、30 条、31 条规定，当事人之间订立的转让不动产物权的合同自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。依此规定，即使未取得产权证，“小产权房”买卖合同也是有效的。然而，根据《合同法》第 52 条规定,小产权房违反《土地管理法》63 条规定的农村土地不得出租、转让用于非农建设的强制性规定，其买卖合同一般应认定为无效。